İnşaat, baştan sona yüzlerce prosedür gereken bir prosedür ve teknik hizmetler zinciridir.Doğru planlanmayan bir yatırım hedefine ulaşamayabilir. İnşaata başlama aşaması;” yasa ve yönetmelikler çerçevesinde” ham projeyi bellekte doğru üretme ve yaratacağı katma değerini getireceği artıları, eksileri; inşaata başlamadan ön görebilmektir.
Bellekte yaratılan projeyi teknik destek alarak hedefinizden sapmadan bitirebilmek ve hedeflenen katma değere ulaşabilmek için ön görülmeyen aksamaların olmaması gerekir…
Zemin etüdü (Jeolojik rapor) olmadan alınan bir arsa veya yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi temel fiyatlarını ciddi bir biçimde değiştirebilir.
Bütçeye ve hedefinize uygun olmayan bir proje ve malzeme seçimi tüm hedeflerinizi saptırabilir. İnşaat bütçenizi ve ödeme planınızı önceden doğru olarak bilmeniz ve ek ödemelerin olup olmayacağını, olacaksa ne kadar olacağını bilmeniz gerekir.
Çok detaylı hazırlanmayan bir müteahhit sözleşmesi, müteahhit lehine; ek ödeme, fiyat farkı, müteahhit’in işi fesh etmesi gibi sonuçlar doğurabilir.
“İmar durumu belgesi” alınmadan müteahhitle yapacağınız; kat karşılığı sözleşmelerde;
a.İmar durum belgesinde daha fazla m2 çıkması durumunda; müteahhit lehine daha fazla m2 alınmasına yol açabilir.
b.İmar durum belgesinde daha az m2 çıkması durumunda; müteahhit’in,size daha az m2 vermesine yol açabilir.
c.İmar durumu belgeniz yoksa; müteahhit yapı ruhsatını hiç alamayabilir.
“Yapı ruhsatı alınmadan” müteahhit’le yapacağınız götürü usul yada birim fiyatlı sözleşme sonrası;
a. Yapı ruhsatında; daha fazla m2 çıkması durumunda; Müteahhit’in,sözleşme fiyatına ek olarak daha fazla bedel istemesine sepeb olabilir.
b. Yapı ruhsatında; daha az m2 çıkması durumunda; Müteahhit’in aynı fiyatla, daha az m2 inşaat yapmasına sebep olabilir.
İşin projeye uygun yapılması ve olası değişiklikler halinde bunun işverenin kontrolü ve izniyle gerçekleşmesi gerekir. İş verenin izni; Müteahhit’in işin teknik gereklilik talebine yada işverenin estetik kaygılarına dayanabilir. Müteahhit, bu değişiklikleri işverenle; (bu extra isteğin bedelini de içeren) bir tutanak düzenleyerek yapabilir. Bu durumda esas dikkat edilmesi gereken nokta; yapı sağlığına ve görselliğine zarar vermeden ve iskan almayı da engellemeyecek değişikliklerin yapılmasına izin vermektir.
Tüm inşaat sözleşmelerinde,(İster kat karşılığı inşaat olsun, ister bedeli karşılığı olsun), tüm imalatlar, revizyonlar, sözleşme ekleri, işverenin yada işveren vekilinin kontrolünde gerçekleştirilmelidir. Bu kontrol teşkilatı; Müteahhit’in sözleşme gereklerine uymasını, yapının iyi bir mühendislik ve yapım hizmeti almasını, doğru malzemelerin doğru şekilde kullanılmasını, İnşaat yapım programlarına uyulmasını gereklidir.
Yapı ruhsatı 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde inşaat ruhsatına uygun olarak bitirilmezse; ruhsat hükümsüz olacaktır. Bu durumda ruhsat yenilenmediği takdirde inşaata izin verilmemekte, ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılmaktadır. Yapı ruhsatı yenileme yoluna gittiğinizde bu arada yeni deprem yönetmelikleri gibi yapı yönetmeliklerinde değişimler oluşmuşsa, projelerinizin ve yapınızın da; bu yeni yönetmeliklere göre revize edilmesi gerekecektir.
Henüz bir Projeniz yoksa veya kat karşılığı inşaat yaptırmak istiyorsanız;
1-Arsanıza; Toplamda; Maximum kaç m2 inşaat yapacağımızı gösterecek olan imar durumu belgesine ihtiyacımız var.
2-İşte bu sebeple; Trimo Yapı olarak size nihai ve net teklif verebilmemiz için ilgili belediyeden “imar durum belgesi” alarak bize ulaştırmanız gerekmektedir.
İnşaat yapılıp yapılamayacağını,
2. Arsanızın yandaki parsellerle şuu’lu olup olmadığını,
3. TAKS taban alan katsayısını ( Binanızın arsaya oturum m2 ‘sini)
4. KAKS kat alan kat sayısını(Binanızın yapılabilir toplam m2 ‘sini)
5. E=Emsal (Arsanızın alanı X E = Arsanıza yapılabilecek max imumum m2)
6. Arsanızın bitişik yada ayrık nizam olduğunu, arsanız ayrık nizamsa, arsanızın ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafelerinizi
7. Bina yüksekliğinizi
Su basma yüksekliğini
9. Arsanızın ticari ya da konut ruhsatlı bölgede olup olmadığını,
10. Arsanızda yola terk olup olmadığını,
11. Arsanıza tevhit *(Birleştirme) gerekip gerekmediğini,
12. Arsanızda ifraz ** (ayırma) gerekip gerekmediğini,
13. Maksimum (h) bina yüksekliğinizi
14. Zemin emniyet bilgilerini (UA: Uygun alan, UOA :Uygun olmayan alan)
15. Arsanızın eni, boyunu
16. Su basma yüksekliğinizi belirtmektedir
*İfraz (Ayırma): tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir
**Tevhit (Birleştirme), tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitişik birden fazla taşınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır.